不動産を貸したい、売りたいという方、または不動産を借りたい、買いたいという方、どちらも気になることの一つとして「事故物件」が挙がるでしょう。事故物件はその言葉の力の強さから、言葉だけは知っており、ネガティブなイメージがすぐ思い浮かべられる一方、その内容を詳しくは知らない方も少なくはありません。事故物件についての正しい知識を知らないと、知らず知らずのうちにトラブルに巻き込まれたり、自分の不利益につながる恐れもあります。
今回は事故物件について、国土交通省が2021年10月8日に発表したガイドラインをもとに解説していきます。
2021年10月8日に国土交通省から「宅建業者による人の死の告知に関するガイドライン」が発表されました。国土交通省では、2020年2月から「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」で、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈についての検討が進められていました。同検討会での議論や、2021年 5月発表の「ガイドライン（案）」に対するパブリックコメントを踏まえ、取りまとめられたのがこのガイドラインです。
ガイドライン制定前は、事故物件について明確な定義や、調査・告知に係る判断基準は定まっていませんでした。そのため業者ごとに解釈や扱い方が異なっており、不動産取引にあたり、円滑な流通や安心できる取引が阻害されているとの指摘も。こうした指摘を踏まえ、また入居後にトラブルへ発展するケースを防ぐことを目的として作られました。
ガイドラインに法的拘束力はなく、その位置づけは、宅地建物取引業者である仲介の不動産屋が不動産取引を行ううえで、判断基準とするものとされています。なお、過去に人の死が生じた不動産の取引に際し、宅地建物取引業者がガイドラインに沿った対応を行わず、その対応を巡ってトラブルとなった場合には、行政庁における監督に当たってはガイドラインが参考にされます。
※参考：国土交通省「「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました」
※参考：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（PDF）
事故物件とは、広義では不動産に何らかの瑕疵がある状態のことを指します。法律上でも事故物件の定義はありません。
ただ、不動産に瑕疵がある場合、宅建業者は買主・借主に対して伝えなくてはいけないという「告知義務」が法律で定められています。「瑕疵」とは本来の機能や性能が備わっておらず、欠陥・不具合がある状態のことをいいます。不動産における告知義務のある瑕疵は、4つです。その中でも「心理的瑕疵」が伴う物件は、一般的に事故物件とされます。
また、先述のガイドラインによれば、「自然死や不慮の事故死以外の死」や「特殊清掃が必要になる死」が発生した物件が事故物件として取り扱われます。
ガイドラインでは、「老衰、持病による病死など、いわゆる自然死」や「事故死に相当するものであっても、自宅の階段からの転落や、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死」については、その事実を入居者や入居希望者に告知しなくて良いとされています。
日常生活の中で生じると当然予想される死に関しては、不動産取引時の判断を左右する重要な要素ではないと認め、自殺や他殺による死が発生した物件が事故物件に相当するということになります。
自然死や日常生活の中での不慮の死であっても、いわゆる特殊清掃が行われた場合においては、事故物件として取り扱われます。入居者の死後、長期間にわたって人知れず放置されれてしまった際、悪臭や害虫等を取り除くため、消臭や消毒を含む特殊清掃が必要になります。この事実は、買主・借主の意思決定に重要な影響を及ぼすと考えられるため、事故物件に相当します。
ここでは、先ほど軽く触れた「告知義務」について詳しく解説します。
不動産取引の仲介業務を担う不動産会社は、宅地建物取引業法において、入居希望者や購入希望者に対して「物件の瑕疵」の説明が義務付けられています。 瑕疵の有無やその内容を必ず告知事項として重要事項説明書に記載し、契約者に説明しなければなりません。入居者確保に不利になるからと、瑕疵情報を意図的に隠して契約をさせることは違法行為となります。
事故物件には、告知義務の発生期間が設けられています。その期間は先にも紹介していますが、物件で死亡案件が発生してから「おおむね3年間」とされています。特殊清掃が行われた場合は、その人の死が「発覚」してから3年間となります。
ただし、この告知義務期間は「賃貸物件のみ」に適用されます。賃貸ではなく、売買契約を前提とする物件については取引事例や判例不足から、経過期間にかかわらず告知義務の期間は定められていません。
これらの告知義務は宅地建物取引業法第47条、35条によって定められています。ただし、以下に該当する場合は、死亡の発覚以降の期間にかかわらず、告知を行う必要があります。
告知期間にかかわらず、事故物件に住みたくない場合は、過去の事故有無を尋ねれば確認することができます。ただ、仲介業者が管理会社などに問い合わせた結果、「不明である」という回答を受けたり、無回答であったりした場合は、その旨がそのまま伝えられます。
取引の対象となる不動産の隣接住戸や、日常生活上ほぼ使用しない集合住宅の共用部分で発生した場合は告知義務がないものとされます。告知対象となる共有部分とは、ベランダやエレベーターなどのことを指します。
いかがでしたでしょうか？
今回は事故物件について、国土交通省が発表した「人の死の告知に関する新たなガイドライン」に沿って解説してきました。
人は誰しも死を迎えるものであり、生活上起こりうる自然死などのケースでは事故物件とみなされないとされています。しかし、発見が遅れ特殊清掃が必要となると、心理的瑕疵が発生し、事故物件として扱われることになります。万が一入居者の自然死などがあっても、早期発見できるような体制が整っていれば、心理的瑕疵の発生を阻止できるでしょう。
また、入居希望・購入希望の方は事故物件に住みたくないという場合は、事故物件とはどんなものか、またどうしたら知ることができるかなどの知識を持っておくこと、安心して住まい探しをできるでしょう。事故物件は家賃が安いなどのメリットもありますので、デメリットも十分に理解した上で選択肢に加えるか検討するのもいいでしょう。
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